모르면 손해 보는 전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약

오늘은 사회 초년생 및 신혼부부들이 많이 거래하는 전세 계약 시 꼭 넣아야 할 특약을 알려 드리겠습니다. 소중한 목돈을 지키려면 하나라도 더 아는 것이 힘입니다. 모르면 손해 보는 전세 계약서 쓰기, 이것만 알면 걱정 없습니다. 

 

 

1. 전세대출 관련 특약

 

• 전세대출이 일어나지 않을 때 어떻게 한다는 조항을 꼭 넣어야 합니다.
• 임차인에게 유리하려면 당연히 계약금 외 잔금은 전세대출을 받아 치를 것으로 하고 만약 전세대출이 안될 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 반환한다는 내용으로 특약을 넣으면 안전합니다.
• 이때 금융기관과 대출상품을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. (예 : 1 금융권 또는 ㅇㅇ은행 보금자리대출)
• 대출에 대한 부분은 계약자가 백 프로 컨트롤 할 수 없는 부분으로 이 특약을 넣지 않으면 잔금을 치를 책임은 무조건 임차인에게 있기 때문에 자칫 돈이 부족해 계약금을 잃을 수도 있습니다.

 

2. 선순위 근저당권 말소 특약

 

• 선순위 근저당권은 잔금을 치름과 동시에 말소한다 라는 특약을 넣습니다.
• 등기부 등본을 보면 을구에 선순위 근저당이 이미 잡혀 있는 경우가 있습니다. 그런 상태에서 큰 보증금을 걸 사람은 없습니다.
• 이런 경우 집주인은 전세 들어오면 바로 말소해 주는 조건으로 많이 계약합니다.
• 보통은 부동산 중개인이 이부분까지 챙겨주지만 혹시 모르니 특약에 꼭 넣어주는 게 안전합니다.

 

3. 등기부등본 상태 유지 특약

 

• 계약일 당일의 등기부등본 상태를 잔금일 다음 날까지 유지한다.라는 특약도 꼭 넣는 것이 좋습니다.
• 임차인이 대항력을 갖추기 위해서 전입신고를 해야 하는 것은 모두 알 것입니다. 전입신고의 효력은 신고 당일 자정 0시가 되는 그다음 날을 기점으로 효력이 발생합니다.

• 혹시 집주인이 잔금 치른 당일날 다른 근저당권을 넣으면 당일 바로 효력이 발생하므로 하루의 차이로 임차인의 대항력이 뒤로 밀리는 일이 생길 수 있습니다.
• 이를 어길 경우 계약 무효 및 위약금 지급 등에 대한 내용도 특약에 같이 넣도록 합니다.

 

4. 전세보증보험 가입 특약

 

• 임대사업자 등록 주택의 경우 전세보증보험 가입이 의무화되어 있지만 전세시장에는 임대사업자 등록이 안된 일반 물건이 훨씬 많습니다.
• 특약에 보증보험 가입을 의무화 하며 가입 거절 시 계약 무효로 한다는 특약을 넣어 줍니다.
• 전세보증보험은 해당기관에 신청을 먼저 하고 가입여부 결과는 나중에 알 수 있는데 집의 상태에 따라 가입이 안 되는 경우도 종종 있습니다.

전세계약 시 임차인에게 유리한 특약을 꼭 넣어야 합니다.

 

꿀팁 하나! [전세 보증보험 특약 넣으려는 사람을 유별 난다고 하는 경우]

 

현실적으로 원하는 전세 물건이 원하는 가격에 나왔을때 특약 안 써준다고 계약을 못 하기는 어려울 것입니다. 이경우 그런 대화를 나눈 부분을 녹음해 놓으면 계약서에 특약 작성을 적은 것보다는 부족하지만 추후 문제 발생 시 임차인이 구두로 보험가입 부분을 노력했다는 점을 입증할 수 있으니 녹음을 하며 계약하는 것도 방법입니다.

 

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저 역시도 사회생활을 하며 전세, 월세 계약을 여러 번 해 보았는데 특히 처음 하는 경우 많이 떨리고 걱정도 많을 것입니다. 그런 분들에게 제 포스팅이 작은 도움이나마 되길 바랍니다.